五类民营房企,如何妥善处理

抓住关键,类民最大限度减少地产企业违约,营房恢复民众对房企的企何imtoken信心

文 | 施怀

房地产市场,信心比黄金更重要。妥善没有信心支撑,处理购房者不会进场;没有信心支持,类民企业不会增加投资。营房

房屋是企何一种生产周期很长的产品,从拍地到收房动辄两三年。妥善这期间都依赖资金穿针引线、处理调配资源,类民资金占用巨大。营房所以,企何房企经营需要依赖融资,妥善房地产企业的处理现金流也必须具有连续性。

国有房企因为有强大的imtoken信用背书,融资容易、而且资金成本低。在获得资金方面,国企的优势让民营房企望尘莫及。可以说,国有房企只要审慎经营,活下去是件容易的事情。

民营房企则不同,当市场转冷、资金受限之时,生存不易。当然,民营房企的故事也不尽相同。笔者把它们分为五类:

第一类以龙湖集团(00960.HK)为代表。这类房企抵御住短期诱惑,明智地选择了正确路径,坚持做困难而正确的事情。它们以长期目标为导向,在安全与发展之间做到完美平衡。这类房企可以轻松地穿越周期。

第二类以旭辉控股集团(00884.HK)为代表。这类房企一直把防范财务风险放在第一位,居安思危、审慎决策。所以目前基本安全,未来发展可期。

第三类以融信中国(03301.HK)、宝龙地产(01238.HK)为代表。这类房企一直稳健经营,声誉不错、产品不错、财务安全也不错。但由于环境变化,目前处于薛定谔状态。这类房企虽然不如第一、第二类那么优秀,但能坚持到现在而没有产生债务违约,说明其经营没有明显缺陷,也说明实控人非常负责任。这类民营房企也值得称赞。

第四类以华夏幸福(600340.SH)、中国奥园(03883.HK)为代表。这类企业的经营可以算兢兢业业、中规中矩,但对形势的判断与现实偏差较大,出现了经营策略失误。这些失误导致目前产生了债务违约。但是,违约在一定程度上来自于客观环境的突然变化。这类企业需要具体考察,可以救助,但不急于一时。

第五类房企的违约很大程度上是咎由自取,企业经营早已类似庞氏骗局,倒闭破产是其应有命运。

龙湖集团目前被选定为“示范房企”,相当于拿到了国家背书,未来几乎尽是坦途。第四类、第五类已经违约,不论是破产重整,还是回复信用,都需要时间,不可能建功于一时。

目前最该重视的是第二和第三类房企。这些房企要重点帮扶照顾。只要他们不违约,中国地产企业违约潮就结束了。

只要没有违约,市场信心就会恢复,担心楼房烂尾而犹豫的购房者就会停止观望。民营房企获得现金流,资金不再那么紧绷之后,融资也会逐渐回复。正循环效应开始发挥效力。

对于第二类房企,国家只需要提供一些信心,给予一些便利,它们就可以依靠自身力量正向累进,焕发勃勃生机。

所以,目前真正需要重点关注,最需要重点帮扶的是第三类民营房企。以宝龙地产为例,其股价连续跌了五个季度,从最高点跌幅接近80%。美元债价格腰斩再腰斩。这类企业融资能力已经非常弱。而市场没有信心,购房不活跃,交易冷清,销售回款也不理想。如果维持现状,这类房企在未来也有可能产生违约。现在必须投入资金,打破负向循环。拖的时间越长,想要扭转局面所需的资金越多。

目前这类房企处于一定的压力之下,处于违约和不违约的不确定状态。对于这类房企,应该抓紧给政策,金融机构和投资人应该主动延长债务期限。这类房企是中国房企中的优秀分子,值得帮扶。它们的违约,尤其它们中体量比较大的企业如果继续违约,会不利于房地产市场信心恢复。所以应该重视这类企业,研究它们面临的困境,帮助它们解决问题。尤其要关注其中头部房企的债务问题,尽快出台方案,不可听之任之。

按照2021年房企销售排名,在中国房地产50强企业中,第三类企业包括融信中国、雅居乐(03383.HK)、卓越集团、宝龙地产、时代中国控股(01233.HK)、合景泰富集团(01813.HK)、金辉控股(09993.HK)。

稳住这些企业,中国房地产企业的问题就可以稳定住。它们是掌控目前局面的关键。

作者为《财经》产业研究中心研究员,编辑:刘建中